Antes de adentrarmos ao tema Usucapião por abandono de lar propriamente dito entraremos ao tema para entenderemos o conceito de usucapião.

Pois bem, usucapião é um modo de aquisição da propriedade mediante a posse prolongada, exercício continuado sobre determinadas condições. Dentre as espécies de Usucapião temos: usucapião extraordinária, usucapião ordinária e usucapião especial urbana, cada uma delas com os seus requisitos e peculiaridades.

No entanto, no objeto do presente estudo iremos explanar o tema usucapião por abandono de lar, também conhecida como Usucapião Familiar, os meios de aquisição da propriedade por esta modalidade de usucapião e suas consequências jurídicas.

O Código Civil foi acrescido do art. 1.240-A, pela Lei 12.424/2011, que instituiu a usucapião por abandono do lar, nos seguintes termos, vejamos:

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

A presente legislação civilista preceitua que aquele que exercer por 2 (dois) anos ininterruptos e sem oposição, a posse direita com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 m2, cuja propriedade divida com o seu ex cônjuge ou ex companheiro que abandonou o lar, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural poderá pleitear pela aquisição da propriedade pela modalidade usucapião por abandono de lar, ou também conhecida usucapião familiar.

Além dos requisitos acima mencionados nesta modalidade de Usucapião, verificamos que é necessário nos atentarmos a algumas peculiaridades exigidas para pela Lei 12.424/2011, vejamos:

  1. Posse mansa e pacífica durante o prazo da posse de 2 (dois) anos, não podendo esta posse ser contestada pelo marido ou companheiro que tenha abandonado o lar;
  2. O prazo de 2 (dois) anos sobre a posse do imóvel;
  3. O requisito de não poder ultrapassar 250 m2 de área total;
  4. Animus domini especial: o possuidor deve agir com ânimo de dono em relação ao imóvel que pretende usucapir.

O usucapião por abandono de lar nada mais é do que a possibilidade do cônjuge abandonado poder usucapir a meação do imóvel pertencente ao outro cônjuge que abandonou o lar, devendo esta propriedade pertencer a ambos os parceiros conjugais, não podendo a propriedade ser exclusiva ao cônjuge que abandonou o lar, neste caso não poderá pleitear-se por esta modalidade de usucapião.

A sentença que julga como procedente a Usucapião Familiar, por abandono de lar é de natureza declaratória, devendo tal ação ser ajuizada no foro da situação do imóvel, sendo esta sentença será registrada mediante mandado de averbação no registro de imóveis.

Ressalta-se que para que seja configurado a Usucapião por abandono de lar é necessário que seja caracterizado o abandono doloso do lar do casal, tendo o cônjuge que optou por abandonar o lar deixado a sua família a sua própria sorte, sem meios de subsistência a uma vida digna, devendo ser criteriosa a instrução processual para que seja caracterizado tal modalidade de aquisição de propriedade.

Portanto, a ação de usucapião por abandono de lar também conhecida como usucapião familiar visa a proteção do cônjuge ou companheiro que foi obrigado a assumir os encargos de um bem ou direito a propriedade deste, devendo cada caso concreto ser analisado a luz da sua peculiaridade, devendo o julgador fazer uma análise rigorosa quando aos requisitos essenciais para que seja configurado tal modalidade de aquisição da propriedade, mesmo que tal imóvel tenha sido adquirido pelo esforço comum de ambos, no entanto garantindo aquele que permaneceu no lar o mínimo existencial, assegurando-lhes aos princípios da dignidade da pessoa humana e a devida função social da propriedade.

 

 

Talvez você nunca tenha ouvido falar em direito real de laje, no entanto ao contrário de juristas, advogados e estudiosos do direito que adentram ao conhecimento da matéria de uma forma técnica, o presente artigo tem por objetivo explanar o assunto de forma simples e objetiva, a luz do conhecimento daqueles que querem conhecer um pouco mais sobre o assunto.

O direito de laje que foi objeto da medida provisória MP 759/2016 convertido na Lei 13.465/2017, veio para disciplinar o direito real de laje, que consiste em reconhecer o direito de quem utiliza a superfície de um imóvel que não lhe pertence, em projeção vertical com acesso autônomo e independente da construção base.

Sabemos que não é incomum a construção do chamado “puxadinho”, onde o proprietário da construção base cede o seu direito de construir em espaço aéreo ou sobsolo unidades imobiliárias autônomas e distintas da construção base, possuindo os seus direitos, mas com as limitações atribuídas pela legislação atual, não constituindo o direito à propriedade plena convencional, diferente do condomínio edilício, ou seja, apartamentos, vagas de garagem, salas comerciais, boxes, dentre outros.

No direito real de laje, o proprietário do solo cede ao lajeado o direito de construir em seu espaço aéreo ou subsolo, criando uma unidade distinta da construção principal, matricula base e a outra para a laje sobreposta, que é a laje em Sobreposição, possuindo outra matricula distinta desta principal, com a averbação do direito real de laje, conforme preceitua o artigo 1.510-A da Lei 13.465/2017.

Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

  • 1º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base.

Com o direito real de laje cada titular poderá dispor de sua unidade de forma independente, estando isolada da construção original, podendo ter uma escada exclusiva para o novo pavimento da construção, podendo aquele que efetua uma construção irregular em terreno que não é seu através do direito real de laje, regularizá-lo,  o que atribui ao lajeário, aquele que constrói, os direitos de usar, gozar e dispor da unidade conforme preceitua o artigo 1.228 do Código Civil, mas não de reavê-la do poder de quem a possua ou detenha injustamente a propriedade, pois tal poder não confere ao lajeário, somente ao proprietário.

Cumpre ressaltar que o direito real de laje pode ser adquirido por ato de causa mortis ou inter vivos, também poderá ser passível de usucapião, assim como tem este beneficiário obrigações inerentes a encargos e tributos que recai sobre o imóvel, tanto para as edificações novas como nas antigas.

O direito real de laje não se confunde com o direito de superfície, pois este direito recai sobre direito real de coisa alheia, conforme preceitua o artigo 1.369 do Código Civil, quando o proprietário concede a outrem o direito de construir ou plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública.

Outrossim, o direito rela de laje tem regras quanto ao direito de preferência no caso de alienação das lajes sobrepostas, caso venha haver qualquer situação de transmissão haverá o direito de preferência ao lajeário, assim como a necessidade de intimação dos titulares das unidades sobrepostas e da construção base em caso de penhora.

Pois bem, sabemos que tal legislação, lei 13.465/2017, veio no sentido de regularizar a situações de construções irregulares, construídas de forma ilegal, buscando o legislador a assegurar a regularização do imóvel dentro das possibilidades expressas na lei, diferenciando-se o direito de laje do direito de superfície e do conceito de condomínio edilício ou seja, apartamentos, vagas de garagem, salas comerciais, boxes, dentre outros, buscando o legislador por considerar o direito real de laje como uma espécie de direito real de coisa própria e não coisa alheia.

Portanto, evidencia-se no direito real de laje a possibilidade de regularizar a situação dos lajeários quanto as construções de forma ilegal, assegurando ao proprietário da laje seu direitos e garantias previstos pela Constituição Federal, em vista ao vasto problema habitacional enfrentado pelo nosso pais, assim como a burocratização que envolve as questões imobiliárias.