Comprar ou vender um imóvel exige do comprador e do vendedor atenção a uma série de etapas, para que a negociação seja bem-sucedida, assim como uma análise minuciosa de documentação para a garantia de uma boa transação imobiliária.

A elaboração de um contrato de compra e venda de imóvel exige atenção as cláusulas contratuais para ambas as partes, comprador e vendedor, ademais o objeto do contrato envolve além do valor monetário, muitas vezes o valor emocional e sem dúvida a questão burocrática, a observância a todas as etapas certamente poderá garantir a uma negociação satisfatória.

Ressalta-se que é necessário atentar-se especificamente as condições transcritas no contrato, as formas de pagamento e quitação, dentre outras, para que problemas futuros sejam evitados.

O Contrato de Compra e venda de imóvel define as regras, valores, formas de pagamento, descrição do imóvel, prazo de entrega, direitos e obrigações das partes, assim como obriga a uma das partes transferir a titularidade de um bem em favor da outra parte, assumindo a obrigação de pagar um preço determinado.

No contrato de compra e venda de imóvel podemos ter as chamadas cláusulas especiais, dentre elas a clausula de retrovenda, assim como outras que não serão discutidas no presente artigo.

Retrovenda é a chamada clausula contratual que permite o direito de reaver (recomprar) o imóvel ora transferido pelo vendedor ao comprador pelo prazo de até 3 (três) anos, ou seja, o vendedor reserva para si o direito de reaver o imóvel vendido, restituindo o preço recebido e reembolsando os gastos efetuados pelo comprador.

Nota-se que a clausula de retrovenda tem que estar expressa no contrato de compra e venda bem como a clausula deve constar na matricula do imóvel, conforme preceitua o artigo 505 do código civil, vejamos:

Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.

Ressalta-se que a clausula de retrovenda tem previsão legal uma vez incluída no contrato de compra e venda tem respaldo pela lei, portanto se esta clausula constar expressamente no contrato deverá haver concordância de ambas as partes (comprador e vendedor), caso contrário o comprador não concorde com tal clausula esta deverá ser excluída no momento da sua inserção.

Cumpre ressaltar que o vendedor para que tenha o seu direito de reaver e recobrar o imóvel, deverá ressarcir o valor que recebeu pelo imóvel, o valor que recebeu pela corretagem caso o comprador tenha pago pela corretagem, ITBI e emolumentos com escritura e registro, além de benfeitorias que tenham sido efetuadas no imóvel durante o período em que a propriedade estava com o comprador.

É de suma importância entender de forma clara e objetiva uma clausula contratual de retrovenda, pois em havendo recusa por parte do comprador em receber as quantias ressarcidas pelo vendedor, poderá este para valer o seu direito de resgate efetuar o pagamento em juízo e reaver o imóvel, objeto do contrato.

De modo que, conforme acima narrado há previsão expressa na norma quanto a clausula de retrovenda, não havendo o que se falar em ilegalidade, podendo tal clausula até beneficiar o vendedor do imóvel se este obtiver o desejo expresso inserido em contrato em reaver o imóvel pelo período de até 3 (três) anos, claro, se esta concordância for pactuada em contrato com a anuência do comprador, e ainda tal clausula pode ser alternativa para um momento crítico financeiro vivenciado pelo vendedor, tal como o momento atual de crise causada pela pandemia coronavirus.

Portanto, é bom estar atento a compreensão clara e objetiva do instrumento de compra e venda de imóvel que contenha de forma expressa clausula especial de retrovenda, além na análise do caso concreto, se este é o desejo de ambas as partes, comprador e vendedor, se o negócio efetivamente trará benefícios ou vantagens a quem os negocia, garantindo a eficácia, confiabilidade e a relação de boa-fé entre ambas as partes, comprador e vendedor.

 

Procurar um ponto comercial para locação nem sempre é uma matéria fácil, a busca pelo local ideal demanda uma série de preocupações quanto as adaptações que deverão ser necessárias para melhorias em deixar um ambiente mais agradável.

Primeiramente alguns critérios são de suma importância para a escolha do local adequado, que irá atender as necessidades da empresa que será instalada no ponto comercial, tais como:  localização, vizinhança, fácil acesso, ou se o nicho de produtos ou serviços atende as perspectivas esperadas no local pretendido.

Algumas considerações deverão ser levadas em conta antes da tomada de decisões e fechamento de contrato de locação comercial, tais como: o local atende às necessidades pretendidas? o tamanho do local é adequado? o valor da locação está de acordo com a região pretendida? será necessário efetuar reforma para melhorias e adaptações?

Pois bem, é neste instante que entra a possibilidade de Locador e Locatário efetuarem um bom diálogo que poderá viabilizar melhorias no espaço locado trazendo benefício para ambas as partes.

Sabemos que no direito imobiliário temos as chamadas benfeitorias (necessárias, úteis e voluptuárias), conforme preceitua o artigo 96, do Código Civil, vejamos:

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

  • 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
  • 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
  • 3º São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Sendo assim, as benfeitorias necessárias evitam a deterioração do imóvel locado, as úteis facilitam o uso do bem e as voluptuárias embelezam o local.

Quanto ao pagamento de indenização e retenção de valores pelas benfeitorias, as necessárias mesmo que não seja autorizadas pelo locador e as úteis quando autorizadas pelo locador, são indenizáveis, conforme preceitua o artigo 35 da Lei 8245/91.

Art. 35. – Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

No entanto, já as benfeitorias voluptuárias aquelas que embelezam o local, de mero luxo, exemplo: construção de uma piscina, estas não são passiveis de indenização por parte do Locador.

Portanto entende-se que muitas das vezes na locação de ponto comercial é necessário efetuar investimentos para adaptações e melhorias, investimentos em obras para adequar as suas necessidades, é importante avaliar os gastos, o período que o Locatário pretende permanecer no imóvel, ademais as reformas trarão benefícios que irão valorizar o imóvel futuramente.

Outrossim, é importante levar em consideração que os investimentos efetuados pelo Locatário para implementação do empreendimento poderão ser amortizados no decorrer do período locado, exemplo: Pretendo montar uma franquia de bolos, lojas de conveniência ou qualquer outro negócio que no decorrer do tempo certamente o retorno será garantido, é claro que tudo dependerá da sustentabilidade do negócio em se manter, obtendo sucesso a empresa e recompensando os gastos do investimento.

Em contrapartida, poderá haver entre Locador e Locatário um acordo amigável entre as partes podendo estes negociarem descontos, carências no período de locação e junto busquem saídas e alternativas que otimizem o investimento gasto em benefício do imóvel locado.

Sendo assim, para o Locador é um bom negócio, dependendo do estado de conservação do imóvel, e para o Locatário estar em um ambiente harmonioso e atrativo, que traga conforto, apto a gerar futuros clientes que se sentem felizes, certamente entenderá o Locatário que o investimento valeu a pena, visto que acordos entre proprietários e inquilinos gera benefícios para ambas as partes, e é o que se espera, na relação contratual comercial.