Certamente, quando a palavra condomínio vem em nossa mente lembramos de condomínio de Edifício, espaço dividido entre vários proprietários que compartilham áreas comuns, no entanto este tipo de condomínio é o chamado condomínio edilício, o presente artigo discute outra relação de condomínio.

No direito quando temos um bem indivisível, aquele que pertence a vários proprietários em comum, chamamos de condomínio.

Ressalta-se que é muito comum no direito, as pessoas serem proprietárias de bem imóvel em comum, o chamado bem indivisível, isso ocorre em nas seguintes situações: casamento, herança, sociedade, doação, dentre outras.

Imaginamos a seguinte situação: falece o pai, e este deixa para os seus 4 (quatro) filhos um imóvel de herança, assim cada um é dono de 25% (vinte e cinco) por cento do imóvel.

No entanto há situações em que nem sempre prevalece a harmonia entre os condôminos sobre a destinação do bem, quando há situações de desavenças, discórdia e litígios, poderá ocorrer o termo a relação entre as partes por intermédio de ação de divisão/extinção de condomínio, vejamos:

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

 1º Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.

2º  Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.

3º A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

 Portanto, em situações onde o bem é indivisível, a própria lei proporciona a dissolução de situação incomoda entre as pessoas que possuem o bem em comum, os chamados comunheiros.

Sem dúvida o melhor caminho para extinguir uma relação condominial entre as partes é o acordo extrajudicial, sendo este a melhor opção, facultando a cada proprietário receber a proporção que lhe cabe sobre o seu patrimônio, ocorre que em determinadas situações algum destes proprietários pode dificultar a alienação, causando uma relação de desgaste que é praticamente impossível discutir a questão na esfera extrajudicial, não havendo outro caminho a não se se socorrer ao judiciário para resolução do conflito.

No entanto quando o pleito se socorre da esfera judicial é necessário o comunheiro ajuizar Ação de Extinção de Condomínio, e o próprio juiz da causa irá propor a princípio uma conciliação da coisa indivisível, para que esta seja vendida e apurada na exata proporção a cada condômino, não sendo possível, poderá ser oferecida a estranho, no entanto se a venda conciliatória não for possível esta será forçada pelo juiz da causa.

Sendo assim, não havendo conciliação entre as partes na divisão do bem comum, o juiz determinará a venda judicial em hasta pública (Leilão), podendo esta ser alcançada por estranho a relação jurídica, no entanto o condômino terá preferência sobre a arrematação nas mesmas condições oferecidas ao terceiro estranho.

Todavia, é importante ater-se que quando ocorre a venda forçada do bem, em razão de não haver nenhuma possibilidade de acordo entre as partes, o bem poderá ser arrematado pela metade do valor real, pois a venda em leilão muitas das vezes não representa o preço real da venda do bem, (valor de avaliação), sem contar que nestas situações as partes terão que arcar com despesas processuais, custas de processos e honorários advocatícios, podendo haver proveito econômico baixo na relação final quanto ao alcance do objeto.

Portanto quando o assunto é extinção de condomínio é extremamente necessário analisar se é vantagem ou não a mantença da relação contratual entre os comunheiros, não sendo esta possível sempre buscar a resolução do conflito da forma que seja menos onerosa para as partes, até para evitar excesso de desgaste e litígios em relações que muitas das vezes são do âmbito familiar.