Entre a promessa de diligência e o risco do cheque em branco
A exclusividade imobiliária é um instrumento contratual amplamente utilizado no mercado brasileiro, mas ainda pouco compreendido pelos consumidores que, muitas vezes, aderem a esse modelo acreditando estar garantindo maior eficiência na venda de seus imóveis. A promessa de dedicação integral, foco e profissionalismo costuma seduzir proprietários que buscam segurança e agilidade, mas a realidade prática nem sempre corresponde ao discurso inicial. É justamente nesse descompasso entre expectativa e execução que surgem conflitos, frustrações e a sensação de que a exclusividade se transformou em um verdadeiro “cheque em branco”.
Este artigo tem como objetivo analisar, sob a perspectiva jurídica e consumerista, os limites, deveres e responsabilidades que permeiam o contrato de exclusividade na intermediação imobiliária. A partir de pilares técnicos fundamentais, busca-se orientar proprietários, advogados e profissionais do setor sobre os riscos da inércia, a importância da boa-fé objetiva e os mecanismos de proteção disponíveis ao consumidor. Trata-se de um estudo que nasce da observação prática, mas se desenvolve de forma impessoal, acadêmica e aplicável a qualquer situação semelhante.
1- A Natureza jurídica da exclusividade imobiliária
O contrato de exclusividade na intermediação imobiliária não é um contrato autônomo, mas uma cláusula acessória ao contrato de corretagem. Sua função é impedir que o proprietário negocie o imóvel por meio de outros profissionais durante determinado período, conferindo ao corretor a prerrogativa de ser o único intermediador autorizado. No entanto, essa prerrogativa não é absoluta: ela deve ser interpretada à luz da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da proteção do consumidor, especialmente quando há assimetria técnica entre as partes.
A exclusividade, portanto, não concede ao corretor um poder ilimitado sobre o imóvel, tampouco autoriza a paralisação das atividades de venda. Ao contrário, ela impõe ao profissional um dever reforçado de atuação diligente, já que o proprietário, ao limitar suas opções de negociação, deposita confiança ampliada no corretor. Assim, a exclusividade não é um privilégio, mas uma responsabilidade acrescida, que exige postura ativa, transparente e comprometida.
2- Os Deveres do corretor (Art. 723 do Código Civil)
O art. 723 do Código Civil estabelece que o corretor deve desempenhar sua atividade com diligência e prudência, prestando ao cliente todas as informações relevantes sobre o andamento da intermediação. Esse dispositivo é o alicerce jurídico que impede que a exclusividade seja interpretada como autorização para a inércia. A diligência não é facultativa: é obrigação legal, e sua ausência caracteriza descumprimento contratual.
Além disso, o dever de informação exige que o corretor mantenha o proprietário atualizado sobre visitas, propostas, estratégias de divulgação e condições de mercado. Relatórios genéricos, ausência de comunicação ou justificativas vagas não atendem ao padrão mínimo exigido pela legislação. A exclusividade, portanto, não reduz o dever do corretor, ao contrário, o amplia.
3- A Promessa de diligência e o risco da inércia
A promessa de dedicação exclusiva é frequentemente utilizada como argumento de venda pelos profissionais do setor. Contudo, quando essa promessa não se concretiza, o proprietário se vê preso a um contrato que limita sua liberdade de negociação, enquanto o corretor, por vezes, reduz sua atuação ao mínimo. Essa inércia gera prejuízos concretos: perda de oportunidades, desvalorização do imóvel e desgaste emocional.
A inércia, quando presente, não é mero inconveniente, mas violação direta da boa-fé objetiva. O corretor que assume exclusividade e não atua com empenho incorre em comportamento contraditório, pois se beneficia da limitação imposta ao proprietário sem cumprir sua parte na equação contratual. É nesse cenário que a exclusividade começa a se aproximar perigosamente da metáfora do “cheque em branco”.
4- A Metáfora do cheque em branco
A expressão “cheque em branco” traduz a sensação de impotência vivenciada por muitos proprietários que, ao assinarem a exclusividade, acreditam estar garantindo prioridade, mas acabam enfrentando silêncio, falta de transparência e ausência de resultados. A metáfora não é exagerada: quando o corretor não atua, o proprietário fica impedido de buscar alternativas, preso a um contrato que não lhe entrega o que prometeu.
No entanto, juridicamente, a exclusividade não é, e não pode ser um cheque em branco. O contrato não concede ao corretor liberdade para agir (ou deixar de agir) como bem entender. A exclusividade é uma via de mão dupla: se o proprietário se compromete a não negociar com terceiros, o corretor se compromete a atuar com diligência máxima. Quando esse equilíbrio se rompe, o contrato perde sua razão de ser.
5- Prestação de contas: Obrigação, não favor
A prestação de contas é um dever inerente à atividade de corretagem. Informar o proprietário sobre visitas, propostas, estratégias de divulgação e feedbacks do mercado não é gentileza, é obrigação. A ausência de relatórios claros e objetivos impede o consumidor de avaliar a efetividade da intermediação e configura falha na prestação do serviço.
Relatórios superficiais, mensagens esporádicas ou justificativas genéricas não atendem ao padrão mínimo de transparência exigido pela legislação. A prestação de contas deve ser contínua, detalhada e verificável. Quando isso não ocorre, o proprietário fica em posição de vulnerabilidade, sem meios de aferir se o corretor está, de fato, cumprindo sua função.
6- A Boa-fé objetiva como limitador da exclusividade
A boa-fé objetiva é o princípio que permeia todas as relações contratuais e impede comportamentos abusivos, contraditórios ou oportunistas. No contexto da exclusividade imobiliária, ela funciona como um limitador natural: o corretor não pode se valer da cláusula para restringir o proprietário e, ao mesmo tempo, reduzir sua atuação ao mínimo.
A boa-fé exige cooperação, lealdade e transparência. Exige que o corretor atue como parceiro do proprietário, e não como obstáculo. Exige que o contrato seja cumprido em sua essência, e não apenas em sua literalidade. Quando a boa-fé é violada, abre-se espaço para rescisão contratual, responsabilização civil e, em casos extremos, indenização por danos materiais e morais, a depender do caso concreto.
7- A Possibilidade de rescisão por justa causa
Quando o corretor não cumpre seus deveres legais e contratuais, o proprietário tem o direito de rescindir a exclusividade por justa causa. A rescisão não é ato de hostilidade, mas medida de proteção. A inércia, a falta de transparência e a ausência de diligência configuram motivos suficientes para o rompimento do contrato, desde que devidamente documentados.
A rescisão deve ser formalizada por escrito, preferencialmente com registro das falhas ocorridas, para evitar alegações futuras de descumprimento por parte do proprietário. A orientação jurídica é recomendada, especialmente quando há risco de cobrança indevida de comissão. O consumidor não está preso ao contrato quando o profissional não cumpre sua parte.
8- O Impacto social da exclusividade mal executada
A exclusividade mal executada não afeta apenas o proprietário individualmente, ela compromete a confiança no mercado imobiliário, gera insegurança jurídica e perpetua práticas que prejudicam consumidores vulneráveis. A falta de fiscalização e a assimetria técnica entre corretor e proprietário tornam ainda mais urgente a necessidade de conscientização e informação.
Portanto, a clausula de exclusividade na intermediação de venda de imoveis pode ser uma ferramenta poderosa quando pautado pela boa-fé, diligência e transparência. Cabe ao consumidor conhecer seus direitos, ao corretor cumprir seus deveres e ao mercado evoluir para relações mais equilibradas e éticas, pois a exclusividade na intermediação imobiliária não pode ser tratada como “cheque em branco”, já que sua validade depende do efetivo cumprimento das obrigações profissionais. A exclusividade não é licença para a inércia, mas compromisso reforçado de atuação técnica e responsável. Quando esse equilíbrio se mantém, o contrato cumpre sua função, quando se rompe, abre espaço para revisão, rescisão e responsabilização, preservando a boa-fé objetiva, a função social do contrato e a confiança legítima depositada pelo consumidor.
