Muitas das vezes ao efetuar um contrato de locação residencial as pessoas se socorrem a grande aliada internet para obter modelos de contratos padrão de maneira rápida, ágil e acessível.
Ocorre que, o que pode parecer um simples contrato de locação residencial aquele modelo acessível encontrado na internet, pode não conter clausulas importantes que disponha de forma precisa o objeto contratual, ou seja, o direito e deveres das partes na relação contratual, formas de rescisão, aplicações de multas ou sanções contratuais, poderá este contrato deixar de conter clausulas importantes que acarretara prejuízos, e alguns casos causar desgastes e transtorno desnecessários.
Quando locamos um imóvel residencial por prazo determinado, geralmente pelo prazo de 30 (trinta) meses, a princípio o que é esperado por ambas as partes, Locador e Locatário, é que não tenha imprevistos na relação contratual, e que este permaneça no imóvel, ou seja, espera-se que o contrato seja cumprido na sua integralidade, muitas das vezes tornando este contrato de tempo determinado em indeterminado, o que é de praxe.
Ocorre que há determinadas situações em que o Locatário decide colocar fim a relação contratual, encerrando o contrato de forma antecipada, rescindindo o contrato de locação residencial, ensejando a chamada quebra de contrato, e quando isso ocorre nem sempre o contrato de locação está bem redigido com clausulas expressas prevendo a chamada multa contratual compensatória pela quebra de contrato de locação, com especificações de valores preciso e objetivo para que não haja situação desconfortável que venha possivelmente causar um litigio entre as partes.
Ocorre que, a Lei 8245/91 NÃO determina o valor ou percentual de multa que deverá ser aplicada em caso de quebra de contrato de locação residencial por prazo determinado, devendo o próprio contrato ser objetivo quanto o valor real a ser aplicado em caso de multa contratual por rescisão na relação locatícia, vejamos:
O art. 4º da Lei 8.245/91 assim dispõe:
Art. 4. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
A legislação é clara em dizer que o valor da multa contratual deverá ser cobrado de forma proporcional ao período faltante ao cumprimento do contrato.
No entanto, têm usado como referência para aplicação do valor da multa por rescisão do contrato de locação o valor de 3 (três) aluguéis para efetuarem a referência sobre o valor do cálculo pelo descumprimento do contrato, sendo assim cobrado de maneira proporcional, conforme preceitua a Lei 8245/91, em seu artigo 4º.
Ressalta-se que a única isenção ou dispensa de multa é permitida é se o Locatário for transferido por seu empregador, privado ou público para prestar serviço em localidades daquelas diversas do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Portanto a aplicação da multa deverá ser efetuada de forma proporcional, observando o período faltante para o término do contrato, vamos a um exemplo prático:
Um contrato de locação pelo prazo de 30 (trinta) meses, sendo o valor Locatício de R$ 3.000,00 (três mil reais) mensais, e o valor estipulado em relação a multa é R$ 3.000,00 (três mil reais).
Ocorre que o Locatário resolve encerrar o contrato no 25º mês de Locação, qual o valor devido quanto a multa contratual?
O valor de R$ 3.000 / (dividido por 30) = R$ 100,00 (cem reais).
R$ 100,00 x 5 (cinco) meses faltantes = R$ 500,00 (quinhentos reais) este é o valor da multa contratual.
Sendo assim, não poderá o Locador fazer a aplicação de multa de rescisão contratual abusiva, sob pena do Locatário discutir a rescisão da relação contratual locatícia no judiciário, não permitindo de forma alguma o enriquecimento ilícito da parte contrária, devendo sempre prevalecer a proporcionalidade da aplicação da multa contratual rescisória em contrato de locação com a observância dos princípios da razoabilidade e da boa-fé objetiva que envolve as relações contratuais.
Assista: https://www.youtube.com/watch?v=xq0LC55nTUA
