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Instrumento de Cessão de direitos sobre bem imóvel, você já ouviu falar?

O instrumento particular de cessão de direitos é utilizado para transmitir os direitos sobre um bem móvel ou imóvel para outra pessoa, o presente artigo versa sobre a transferência de cessão de direitos sobre bem imóvel.

Certamente, você possivelmente possa ter ouvido falar sobre tal instrumento, no entanto não despertou interesse em conhecer tal assunto dentro de suas peculiaridades.

Cessão de direito é instrumento muito utilizado para transferir direitos a outrem, neste caso de bem imóvel quando este não tem escritura definitiva (imóvel não regularizado), ou quando se deseja fazer a transmissão de direitos de sucessão ou contrato de compra e venda.

Vamos imaginar a seguinte situação: Em uma ação de divórcio consensual houve por bem o consenso entres as partes (cônjuge Varão e Virago) a partilha de bens imóveis, no qual ambos ficaram obrigados a transferirem a propriedade através de doação para os filhos, ficando estes como usufrutuários de tais bens.

Ocorre que, por força da inércia ambos, cônjuge Varão e Virago não houve a regularização de tal doação aos filhos, e o pior, quando procurados pelos herdeiros para concretizarem a obrigação, verificaram que tais imóveis não possuíam escritura definitiva.

Pois bem, diante de tal caso, uma boa solução para os herdeiros que se viram prejudicados ante a inercia dos pais é o instrumento de cessão de direitos sobre os bens imóveis.

A cessão de direitos sobre bem imóvel é prevista no Código Civil, em seu artigo 1.793, vejamos:

“Art. 1.793. O direito à sucessão aberta, bem como o quinhão de que disponha o coerdeiro, pode ser objeto de cessão por escritura pública”

Cumpre informar que o instrumento particular de cessão de direitos também é muito utilizado quando o imóvel não possui escritura definitiva na compra e venda, onde o Cedente venderá ao Cessionário o direito de compra sobre o bem imóvel, tal ato poderá ser efetuada por instrumento particular. Entretanto, o art. 108 do Código Civil dispõe acerca da essencialidade da escritura pública quando o negócio jurídico versar sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos.

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.

Ressalta-se que o instrumento de cessão de direitos somente poderá ser efetuada no Cartório, para que este seja válido, a cessão de direitos deverá se revestir de forma pública.

Quando a cessão de direitos envolver matéria de direito sucessório, para que este ato tenha eficácia, todos os herdeiros deverão manifestar a concordância, na qualidade de Cedente no instrumento de Cessão de Direitos, é necessário que todos os herdeiros tenham participado do ato de cessão, para que nenhum destes possa futuramente insurgi-se contra o ato.

Outrossim, a doutrina é uníssona em mencionar que só existe cessão antes da partilha. Após, a alienação é de bens do herdeiro. O cessionário participa do processo de inventário, pois se sub-roga na posição do cedente. (Silvio de Salvo Venosa, Direito civil: direito das sucessões, 3. Ed., São Paulo: Atlas, 2003, p. 42).

E ainda, quanto a Cessão de direito sobre direitos sucessórios, o artigo 616, inciso V, do CPC preceitua que o cessionário (aquele que recebe a cessão de direitos) é parte legitima para proceder à abertura do Inventário do autor da Herança, vejamos:

Art. 616. Têm, contudo, legitimidade concorrente:

V – o cessionário do herdeiro ou do legatário;

Quanto a herança, embora o patrimônio seja composto de bens moveis e imóveis, semoventes, bens fungíveis e infungíveis, a lei considera que todo o monte arrecadado forme uma unidade, essa unidade permanecerá até que se forme a partilha, vejamos:

Art.1791 – A herança defere-se como um todo unitário, ainda que vários sejam os herdeiros.

Parágrafo único: Até a partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio.

Art. 1793 – O direito à sucessão aberta, bem como o quinhão de que disponha o co-herdeiro pode ser objeto de cessão por escritura pública.

§ 2º. Ineficaz a cessão, pelo co-herdeiro, de seu direito hereditário sobre qualquer bem de herança considerado singularmente.

Portanto, em observância a legislação aplicável, o instrumento de cessão de direitos é valido em várias situações, dentre elas a compra e venda, direitos sucessórios e doação, o importante decidir quando ela é viável, garantindo autenticidade e segurança, assim como é importante o acompanhamento de um profissional especialista para esclarecer o procedimento de maneira legal segura e objetiva, analisando a situação em um todo, garantindo a forma correta e eficaz ao negócio jurídico que será realizado por ambas as partes.

 

 

 

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Extinção de condomínio, você sabe o que é?

Certamente, quando a palavra condomínio vem em nossa mente lembramos de condomínio de Edifício, espaço dividido entre vários proprietários que compartilham áreas comuns, no entanto este tipo de condomínio é o chamado condomínio edilício, o presente artigo discute outra relação de condomínio.

No direito quando temos um bem indivisível, aquele que pertence a vários proprietários em comum, chamamos de condomínio.

Ressalta-se que é muito comum no direito, as pessoas serem proprietárias de bem imóvel em comum, o chamado bem indivisível, isso ocorre em nas seguintes situações: casamento, herança, sociedade, doação, dentre outras.

Imaginamos a seguinte situação: falece o pai, e este deixa para os seus 4 (quatro) filhos um imóvel de herança, assim cada um é dono de 25% (vinte e cinco) por cento do imóvel.

No entanto há situações em que nem sempre prevalece a harmonia entre os condôminos sobre a destinação do bem, quando há situações de desavenças, discórdia e litígios, poderá ocorrer o termo a relação entre as partes por intermédio de ação de divisão/extinção de condomínio, vejamos:

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

 1º Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.

2º  Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.

3º A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

 Portanto, em situações onde o bem é indivisível, a própria lei proporciona a dissolução de situação incomoda entre as pessoas que possuem o bem em comum, os chamados comunheiros.

Sem dúvida o melhor caminho para extinguir uma relação condominial entre as partes é o acordo extrajudicial, sendo este a melhor opção, facultando a cada proprietário receber a proporção que lhe cabe sobre o seu patrimônio, ocorre que em determinadas situações algum destes proprietários pode dificultar a alienação, causando uma relação de desgaste que é praticamente impossível discutir a questão na esfera extrajudicial, não havendo outro caminho a não se se socorrer ao judiciário para resolução do conflito.

No entanto quando o pleito se socorre da esfera judicial é necessário o comunheiro ajuizar Ação de Extinção de Condomínio, e o próprio juiz da causa irá propor a princípio uma conciliação da coisa indivisível, para que esta seja vendida e apurada na exata proporção a cada condômino, não sendo possível, poderá ser oferecida a estranho, no entanto se a venda conciliatória não for possível esta será forçada pelo juiz da causa.

Sendo assim, não havendo conciliação entre as partes na divisão do bem comum, o juiz determinará a venda judicial em hasta pública (Leilão), podendo esta ser alcançada por estranho a relação jurídica, no entanto o condômino terá preferência sobre a arrematação nas mesmas condições oferecidas ao terceiro estranho.

Todavia, é importante ater-se que quando ocorre a venda forçada do bem, em razão de não haver nenhuma possibilidade de acordo entre as partes, o bem poderá ser arrematado pela metade do valor real, pois a venda em leilão muitas das vezes não representa o preço real da venda do bem, (valor de avaliação), sem contar que nestas situações as partes terão que arcar com despesas processuais, custas de processos e honorários advocatícios, podendo haver proveito econômico baixo na relação final quanto ao alcance do objeto.

Portanto quando o assunto é extinção de condomínio é extremamente necessário analisar se é vantagem ou não a mantença da relação contratual entre os comunheiros, não sendo esta possível sempre buscar a resolução do conflito da forma que seja menos onerosa para as partes, até para evitar excesso de desgaste e litígios em relações que muitas das vezes são do âmbito familiar.

 

 

 

 

 

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Retrovenda você já ouviu falar sobre esta clausula especial no contrato de compra e venda de imóvel?

Comprar ou vender um imóvel exige do comprador e do vendedor atenção a uma série de etapas, para que a negociação seja bem-sucedida, assim como uma análise minuciosa de documentação para a garantia de uma boa transação imobiliária.

A elaboração de um contrato de compra e venda de imóvel exige atenção as cláusulas contratuais para ambas as partes, comprador e vendedor, ademais o objeto do contrato envolve além do valor monetário, muitas vezes o valor emocional e sem dúvida a questão burocrática, a observância a todas as etapas certamente poderá garantir a uma negociação satisfatória.

Ressalta-se que é necessário atentar-se especificamente as condições transcritas no contrato, as formas de pagamento e quitação, dentre outras, para que problemas futuros sejam evitados.

O Contrato de Compra e venda de imóvel define as regras, valores, formas de pagamento, descrição do imóvel, prazo de entrega, direitos e obrigações das partes, assim como obriga a uma das partes transferir a titularidade de um bem em favor da outra parte, assumindo a obrigação de pagar um preço determinado.

No contrato de compra e venda de imóvel podemos ter as chamadas cláusulas especiais, dentre elas a clausula de retrovenda, assim como outras que não serão discutidas no presente artigo.

Retrovenda é a chamada clausula contratual que permite o direito de reaver (recomprar) o imóvel ora transferido pelo vendedor ao comprador pelo prazo de até 3 (três) anos, ou seja, o vendedor reserva para si o direito de reaver o imóvel vendido, restituindo o preço recebido e reembolsando os gastos efetuados pelo comprador.

Nota-se que a clausula de retrovenda tem que estar expressa no contrato de compra e venda bem como a clausula deve constar na matricula do imóvel, conforme preceitua o artigo 505 do código civil, vejamos:

Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.

Ressalta-se que a clausula de retrovenda tem previsão legal uma vez incluída no contrato de compra e venda tem respaldo pela lei, portanto se esta clausula constar expressamente no contrato deverá haver concordância de ambas as partes (comprador e vendedor), caso contrário o comprador não concorde com tal clausula esta deverá ser excluída no momento da sua inserção.

Cumpre ressaltar que o vendedor para que tenha o seu direito de reaver e recobrar o imóvel, deverá ressarcir o valor que recebeu pelo imóvel, o valor que recebeu pela corretagem caso o comprador tenha pago pela corretagem, ITBI e emolumentos com escritura e registro, além de benfeitorias que tenham sido efetuadas no imóvel durante o período em que a propriedade estava com o comprador.

É de suma importância entender de forma clara e objetiva uma clausula contratual de retrovenda, pois em havendo recusa por parte do comprador em receber as quantias ressarcidas pelo vendedor, poderá este para valer o seu direito de resgate efetuar o pagamento em juízo e reaver o imóvel, objeto do contrato.

De modo que, conforme acima narrado há previsão expressa na norma quanto a clausula de retrovenda, não havendo o que se falar em ilegalidade, podendo tal clausula até beneficiar o vendedor do imóvel se este obtiver o desejo expresso inserido em contrato em reaver o imóvel pelo período de até 3 (três) anos, claro, se esta concordância for pactuada em contrato com a anuência do comprador, e ainda tal clausula pode ser alternativa para um momento crítico financeiro vivenciado pelo vendedor, tal como o momento atual de crise causada pela pandemia coronavirus.

Portanto, é bom estar atento a compreensão clara e objetiva do instrumento de compra e venda de imóvel que contenha de forma expressa clausula especial de retrovenda, além na análise do caso concreto, se este é o desejo de ambas as partes, comprador e vendedor, se o negócio efetivamente trará benefícios ou vantagens a quem os negocia, garantindo a eficácia, confiabilidade e a relação de boa-fé entre ambas as partes, comprador e vendedor.

 

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Contrato de Locação Comercial e benfeitorias que permanecerão no imóvel locado, o que o Locatário pode obter como benefício neste negócio jurídico.

Procurar um ponto comercial para locação nem sempre é uma matéria fácil, a busca pelo local ideal demanda uma série de preocupações quanto as adaptações que deverão ser necessárias para melhorias em deixar um ambiente mais agradável.

Primeiramente alguns critérios são de suma importância para a escolha do local adequado, que irá atender as necessidades da empresa que será instalada no ponto comercial, tais como:  localização, vizinhança, fácil acesso, ou se o nicho de produtos ou serviços atende as perspectivas esperadas no local pretendido.

Algumas considerações deverão ser levadas em conta antes da tomada de decisões e fechamento de contrato de locação comercial, tais como: o local atende às necessidades pretendidas? o tamanho do local é adequado? o valor da locação está de acordo com a região pretendida? será necessário efetuar reforma para melhorias e adaptações?

Pois bem, é neste instante que entra a possibilidade de Locador e Locatário efetuarem um bom diálogo que poderá viabilizar melhorias no espaço locado trazendo benefício para ambas as partes.

Sabemos que no direito imobiliário temos as chamadas benfeitorias (necessárias, úteis e voluptuárias), conforme preceitua o artigo 96, do Código Civil, vejamos:

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

  • 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
  • 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
  • 3º São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Sendo assim, as benfeitorias necessárias evitam a deterioração do imóvel locado, as úteis facilitam o uso do bem e as voluptuárias embelezam o local.

Quanto ao pagamento de indenização e retenção de valores pelas benfeitorias, as necessárias mesmo que não seja autorizadas pelo locador e as úteis quando autorizadas pelo locador, são indenizáveis, conforme preceitua o artigo 35 da Lei 8245/91.

Art. 35. – Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

No entanto, já as benfeitorias voluptuárias aquelas que embelezam o local, de mero luxo, exemplo: construção de uma piscina, estas não são passiveis de indenização por parte do Locador.

Portanto entende-se que muitas das vezes na locação de ponto comercial é necessário efetuar investimentos para adaptações e melhorias, investimentos em obras para adequar as suas necessidades, é importante avaliar os gastos, o período que o Locatário pretende permanecer no imóvel, ademais as reformas trarão benefícios que irão valorizar o imóvel futuramente.

Outrossim, é importante levar em consideração que os investimentos efetuados pelo Locatário para implementação do empreendimento poderão ser amortizados no decorrer do período locado, exemplo: Pretendo montar uma franquia de bolos, lojas de conveniência ou qualquer outro negócio que no decorrer do tempo certamente o retorno será garantido, é claro que tudo dependerá da sustentabilidade do negócio em se manter, obtendo sucesso a empresa e recompensando os gastos do investimento.

Em contrapartida, poderá haver entre Locador e Locatário um acordo amigável entre as partes podendo estes negociarem descontos, carências no período de locação e junto busquem saídas e alternativas que otimizem o investimento gasto em benefício do imóvel locado.

Sendo assim, para o Locador é um bom negócio, dependendo do estado de conservação do imóvel, e para o Locatário estar em um ambiente harmonioso e atrativo, que traga conforto, apto a gerar futuros clientes que se sentem felizes, certamente entenderá o Locatário que o investimento valeu a pena, visto que acordos entre proprietários e inquilinos gera benefícios para ambas as partes, e é o que se espera, na relação contratual comercial.

 

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Usucapião por abandono de lar, você já ouviu falar nesta modalidade de usucapião?

Antes de adentrarmos ao tema Usucapião por abandono de lar propriamente dito entraremos ao tema para entenderemos o conceito de usucapião.

Pois bem, usucapião é um modo de aquisição da propriedade mediante a posse prolongada, exercício continuado sobre determinadas condições. Dentre as espécies de Usucapião temos: usucapião extraordinária, usucapião ordinária e usucapião especial urbana, cada uma delas com os seus requisitos e peculiaridades.

No entanto, no objeto do presente estudo iremos explanar o tema usucapião por abandono de lar, também conhecida como Usucapião Familiar, os meios de aquisição da propriedade por esta modalidade de usucapião e suas consequências jurídicas.

O Código Civil foi acrescido do art. 1.240-A, pela Lei 12.424/2011, que instituiu a usucapião por abandono do lar, nos seguintes termos, vejamos:

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

A presente legislação civilista preceitua que aquele que exercer por 2 (dois) anos ininterruptos e sem oposição, a posse direita com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 m2, cuja propriedade divida com o seu ex cônjuge ou ex companheiro que abandonou o lar, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural poderá pleitear pela aquisição da propriedade pela modalidade usucapião por abandono de lar, ou também conhecida usucapião familiar.

Além dos requisitos acima mencionados nesta modalidade de Usucapião, verificamos que é necessário nos atentarmos a algumas peculiaridades exigidas para pela Lei 12.424/2011, vejamos:

  1. Posse mansa e pacífica durante o prazo da posse de 2 (dois) anos, não podendo esta posse ser contestada pelo marido ou companheiro que tenha abandonado o lar;
  2. O prazo de 2 (dois) anos sobre a posse do imóvel;
  3. O requisito de não poder ultrapassar 250 m2 de área total;
  4. Animus domini especial: o possuidor deve agir com ânimo de dono em relação ao imóvel que pretende usucapir.

O usucapião por abandono de lar nada mais é do que a possibilidade do cônjuge abandonado poder usucapir a meação do imóvel pertencente ao outro cônjuge que abandonou o lar, devendo esta propriedade pertencer a ambos os parceiros conjugais, não podendo a propriedade ser exclusiva ao cônjuge que abandonou o lar, neste caso não poderá pleitear-se por esta modalidade de usucapião.

A sentença que julga como procedente a Usucapião Familiar, por abandono de lar é de natureza declaratória, devendo tal ação ser ajuizada no foro da situação do imóvel, sendo esta sentença será registrada mediante mandado de averbação no registro de imóveis.

Ressalta-se que para que seja configurado a Usucapião por abandono de lar é necessário que seja caracterizado o abandono doloso do lar do casal, tendo o cônjuge que optou por abandonar o lar deixado a sua família a sua própria sorte, sem meios de subsistência a uma vida digna, devendo ser criteriosa a instrução processual para que seja caracterizado tal modalidade de aquisição de propriedade.

Portanto, a ação de usucapião por abandono de lar também conhecida como usucapião familiar visa a proteção do cônjuge ou companheiro que foi obrigado a assumir os encargos de um bem ou direito a propriedade deste, devendo cada caso concreto ser analisado a luz da sua peculiaridade, devendo o julgador fazer uma análise rigorosa quando aos requisitos essenciais para que seja configurado tal modalidade de aquisição da propriedade, mesmo que tal imóvel tenha sido adquirido pelo esforço comum de ambos, no entanto garantindo aquele que permaneceu no lar o mínimo existencial, assegurando-lhes aos princípios da dignidade da pessoa humana e a devida função social da propriedade.

 

 

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Direito Real de Laje, você sabe o que é?

Talvez você nunca tenha ouvido falar em direito real de laje, no entanto ao contrário de juristas, advogados e estudiosos do direito que adentram ao conhecimento da matéria de uma forma técnica, o presente artigo tem por objetivo explanar o assunto de forma simples e objetiva, a luz do conhecimento daqueles que querem conhecer um pouco mais sobre o assunto.

O direito de laje que foi objeto da medida provisória MP 759/2016 convertido na Lei 13.465/2017, veio para disciplinar o direito real de laje, que consiste em reconhecer o direito de quem utiliza a superfície de um imóvel que não lhe pertence, em projeção vertical com acesso autônomo e independente da construção base.

Sabemos que não é incomum a construção do chamado “puxadinho”, onde o proprietário da construção base cede o seu direito de construir em espaço aéreo ou sobsolo unidades imobiliárias autônomas e distintas da construção base, possuindo os seus direitos, mas com as limitações atribuídas pela legislação atual, não constituindo o direito à propriedade plena convencional, diferente do condomínio edilício, ou seja, apartamentos, vagas de garagem, salas comerciais, boxes, dentre outros.

No direito real de laje, o proprietário do solo cede ao lajeado o direito de construir em seu espaço aéreo ou subsolo, criando uma unidade distinta da construção principal, matricula base e a outra para a laje sobreposta, que é a laje em Sobreposição, possuindo outra matricula distinta desta principal, com a averbação do direito real de laje, conforme preceitua o artigo 1.510-A da Lei 13.465/2017.

Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

  • 1º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base.

Com o direito real de laje cada titular poderá dispor de sua unidade de forma independente, estando isolada da construção original, podendo ter uma escada exclusiva para o novo pavimento da construção, podendo aquele que efetua uma construção irregular em terreno que não é seu através do direito real de laje, regularizá-lo,  o que atribui ao lajeário, aquele que constrói, os direitos de usar, gozar e dispor da unidade conforme preceitua o artigo 1.228 do Código Civil, mas não de reavê-la do poder de quem a possua ou detenha injustamente a propriedade, pois tal poder não confere ao lajeário, somente ao proprietário.

Cumpre ressaltar que o direito real de laje pode ser adquirido por ato de causa mortis ou inter vivos, também poderá ser passível de usucapião, assim como tem este beneficiário obrigações inerentes a encargos e tributos que recai sobre o imóvel, tanto para as edificações novas como nas antigas.

O direito real de laje não se confunde com o direito de superfície, pois este direito recai sobre direito real de coisa alheia, conforme preceitua o artigo 1.369 do Código Civil, quando o proprietário concede a outrem o direito de construir ou plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública.

Outrossim, o direito rela de laje tem regras quanto ao direito de preferência no caso de alienação das lajes sobrepostas, caso venha haver qualquer situação de transmissão haverá o direito de preferência ao lajeário, assim como a necessidade de intimação dos titulares das unidades sobrepostas e da construção base em caso de penhora.

Pois bem, sabemos que tal legislação, lei 13.465/2017, veio no sentido de regularizar a situações de construções irregulares, construídas de forma ilegal, buscando o legislador a assegurar a regularização do imóvel dentro das possibilidades expressas na lei, diferenciando-se o direito de laje do direito de superfície e do conceito de condomínio edilício ou seja, apartamentos, vagas de garagem, salas comerciais, boxes, dentre outros, buscando o legislador por considerar o direito real de laje como uma espécie de direito real de coisa própria e não coisa alheia.

Portanto, evidencia-se no direito real de laje a possibilidade de regularizar a situação dos lajeários quanto as construções de forma ilegal, assegurando ao proprietário da laje seu direitos e garantias previstos pela Constituição Federal, em vista ao vasto problema habitacional enfrentado pelo nosso pais, assim como a burocratização que envolve as questões imobiliárias.

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Responsabilidade pelos vícios na Construção, conheça seus direitos como comprador de imóvel.

Nada é mais decepcionante do que a descoberta de que você adquiriu um imóvel e logo percebeu que este já está com algum vício.

Pois bem, vicio podem ser identificados como ocultos ou aparentes, os aparentes são fáceis de identificá-los agora os vícios ocultos geralmente são aqueles que o comprador somente ira identificá-los com o passar do tempo, talvez passará batido na vistoria e entrega do imóvel, dentre os vícios mais comuns estão as rachaduras, vazamentos, infiltrações, tamanhos menores do que os indicados na planta do imóvel, entre tantos outros.

Existem 03 (três) espécies de problemas que surgem com a identificação nos vícios da construção do imóvel, são eles:

  • Problemas com a perfeição da obra, aparentes ou ocultos:
  • Problemas com a solidez e a segurança da obra;
  • Problemas com a medida do imóvel;

Os problemas relacionados com a perfeição da obra, aparentes ou ocultos, vem disciplinado no artigo 441 e seguintes do Código civil, cujo prazo de reclamação no caso de imóveis é de 01  (um) ano a partir da data da entrega, ou de 06 (seis) meses se já estava na posse do adquirente.

Destaca-se se o vicio for aparente, facilmente notável a responsabilidade do construtor cessa com a entrega da obra, ou seja, o comprador deve exigir a reparação no momento da vistoria do imóvel, sob pena de não fazê-lo ter que receber da maneira em que se encontra, porque a responsabilidade do construtor cessa com a entrega do imóvel, não podendo o comprador exigir o reparo do vicio aparente posteriormente.

Se o vício for oculto, (escondidos e não fáceis de serem identificados) o prazo para reclamar é de 01 (um) ano que começa a contar da data em que descobriu o vicio, a responsabilidade do construtor é subjetiva, ou seja, deverá ser comprovada a sua culpa em relação aos vícios ocultos do imóvel.

Todavia, se o construtor sabia do vício e se omitiu em relação ao problema perante o comprador, este poderá exigir a reparação dos danos no prazo de 3 (três) anos, conforme preceitua o (art. 206, § 3º do Código Civil).

Em relação à segurança e solidez da obra prevê o artigo 618 do Código Civil a responsabilidade objetiva do construtor de garantia de 05 (cinco) anos sobre o imóvel, desde que comunicados com 180 dias do aparecimento do vício, tanto quanto a (materiais e mão de obra), contados a partir do habite-se, ressalta-se que os problemas relacionados a solidez e segurança deverão ser considerados sérios, (rachaduras, infiltrações e vazamentos) graves.

No caso dos problemas relacionados com as medidas do imóvel, prevê o artigo 500 do código civil, a possibilidade do comprador do imóvel em havendo disparidade de proporção e medida no imóvel, o comprador exigir o a) complemento da área, b) a resolução do contrato por inadimplemento, ou c) o abatimento proporcional do preço, através da ação judicial “ex empto” ou “quanti minores” ou “estimatória”.

Não menos importante, é a identificação quanto a responsabilidade do construtor em relação a legislação aplicável, vejamos:

No código civil: No atual código civil vigente, prevê o artigo 618, a saber:

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

O empreiteiro representado pela construtora e incorporadora, responde na exata medida de seu encargo quanto ao material e mão de obra, se a empreitada for apenas de mão de obra prevalece à responsabilidade subjetiva, ou seja, (depende de culpa a comprovação da mal execução do serviço), agora em se tratando de material e mão de obra a responsabilidade do empreiteiro é objetiva, (independe de prova de culpa).

No Código de defesa do consumidor: necessário que haja uma relação de consumo, fornecedor e consumidor como destinatário final (CDC artigo 2º e 3º)

 Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

 Art. 3º Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

  • 1ºProduto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.
  • 2ºServiço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.

Em relação a um empreendimento imobiliário, cujo resultado deverá ser incorporado em um todo, estaremos diante de uma incorporação imobiliária, valendo-se do conjunto construtor, incorporador, (que muitas das vezes não é o proprietário do imóvel), projetista, corretor, comprador e agente financeiro.

Ressalta-se que a figura do incorporador é vista como uma atividade empreendedora incorporativa com fins de comercialização, definida pela Lei 4.591/1964, são elas as (construtoras, incorporadoras, e empreiteiras), o qual se encaixa na figura do fornecedor, regido pelo código de defesa do consumidor.

Portanto, em havendo a comprovação da relação de consumo a responsabilidade dos fornecedores são objetivas, sendo necessária a comprovação do dano na construção do imóvel, da ação ou omissão, juntamente com o nexo causal em relação à construção do imóvel.

Destarte, o comprador deve observar que se a responsabilização se efetuou pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor os prazos para pleitear a reparação do dano será diferente da legislação Civil, vejamos os prazos em relação a legislação consumerista:

  1. Segurança e solidez (05 cinco) anos, artigo: 27 CDC;
  2. Vicio por inadequação (qualidade, quantidade, disparidade com as informações fornecidas, (30 dias) para o fornecedor consertar voluntariamente o problema e (90 dias) para o comprador ajuizar ação de obrigação de fazer ou redibitória (devolver o apartamento e recuperar as parcelas pagas) em face ao construtor;

No entanto, conforme preceitua o artigo 26 do CDC o prazo decadencial para a reclamação do vício oculto inicia-se no momento que ficar evidenciado o defeito.

Por fim, é necessário que o comprador adquirente de imóvel fique atento com problemas da construção pré existentes, sempre fazendo uma boa avaliação visual verificando se há algum dano existente, analisando detalhadamente, nem que seja com o auxilio de um profissional gabaritado, verificando as instalações hidráulicas, elétricas, pinturas, e pisos do imóvel e em havendo a necessidade de medida extrajudicial ou judicial ao caso concreto atente-se aos prazos decadenciais ou prescricionais da legislação vigente, sob pena de não poder pleitear por tal direito, com o fim de que seja evitado maiores aborrecimentos em um momento tal importante quanto o da aquisição de um imóvel.

 

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Proteção ao ponto comercial e Ação Renovatória, conheça os aspectos da ação judicial que protege o locatário para permanecer no imóvel locado.

O ponto comercial nada mais é do que a localização de um estabelecimento empresarial determinante para atração de um público alvo dependendo do tipo de atividade a ser explorada valorizando assim este local.

Necessário que através deste ponto comercial tenha a exploração de atividade empresarial, caso contrário incabível a proteção jurídica do ponto comercial através de Ação Renovatória.

Não há duvidas que a escolha por um ponto comercial levara em conta vários fatores, todos eles visando a possibilidade de crescimento de clientela, portanto a grande preocupação de se manter neste ponto comercial.

A preocupação quanto à permanência ao ponto comercial é justamente em razão daquele estabelecimento empresarial já ter sido definido como um local estratégico que garante o sucesso e resultados do negócio, e a única medida judicial capaz de proteger o locatário para a permanência no imóvel locado neste caso é a ação renovatória.

Ocorre que, para que seja possível o ajuizamento do pleito é necessário a observância de alguns requisitos, entre eles a) contrato a renovar, b) exploração trienal, c) perfeito cumprimento do contrato em curso, d) apresentação de garantia, e) propositura da ação judicial em tempo hábil (§5º do art.51 da Lei 8.245/91), f) proposta de novo aluguel e condições, vejamos as peculiaridades:

  • contrato a renovar: contrato por escrito com prazo mínimo de 5 anos pactuado expressamente, este é o prazo do contrato que se busca a renovação, prazo mínimo de 5 anos, ou também pode-se valer o locatário da soma dos contratos com prazos inferiores desde que estes atinjam 5 anos.
  • exploração trienal:   necessário que o locatário prove que exerce a atividade empresarial naquele local pelo período mínimo de 3 (três) anos ininterruptos, antes da propositura da ação judicial.
  •   perfeito cumprimento do contrato em curso;  todas as obrigações relacionadas a locação do imóvel deverão estar em ordem, de forma pontual, pagamento de alugueis, taxas, seguros entre outras, conforme previsto na Lei 8.245/1991.
  • apresentação de garantia: nos termosdo artigo 71 da Lei do inquilinato é exigível que a ação renovatória prove a idoneidade dos fiadores, que poderá ser feita através de declaração com a aceitação do encargo por período ou anuência expressa ao constituir a fiança, assim como podendo ser feita através de juntada de certidões de distribuições de ações, certidões negativas de protestos e prova da capacidade financeira por meio de matriculas de imóveis ou bens suficiente para garantir a locação.
  • propositura da ação judicial em tempo hábil: a ação renovatória começara correr o prazo um ano antes do final do contrato e vai até 6 (seis) meses antes do término, portanto 6 (seis) meses antes de vencer a locação é o prazo limite para ajuizamento da ação judicial, observe que este prazo é decadencial, se a ação não for ajuizada no limite máximo deste período o locador poderá denunciar o contrato de locação e em conseqüência propor o despejo em face ao locatário.
  • proposta de novo aluguel e condições: as condições de renovação de contrato de locação deverão estar sobre a observância do valor atual de mercado, tendo de forma bem clara as condições de pagamento.

No entanto não sendo a ação judicial fundamentada por observância aos requisitos acima mencionados, poderá o locador em sua defesa alegar em desfavor ao locatário, a) falta de requisitos legais, b) insuficiência do valor do aluguel pelo autor, c) existência de melhor proposta, d) necessidade de obras determinadas pelo poder público que importem em radical transformação do imóvel, ou que aumente o valor do negócio ou da propriedade (art. 52, I) e) utilização própria do imóvel dos descendentes, ascendentes ou cônjuge se estabeleçam no local, (art. 52, II da Lei 8.245/91).

Ressalta-se que é proibida por parte do locador a cobrança de qualquer valor a titulo de preferência de permanecia no imóvel, a chamada “luvas”, usada como um meio coercitivo para beneficiar a renovação do contrato.

Portanto, o locatário empresário que possui estabelecimento comercial e possua os requisitos essenciais para a proteção do ponto comercial poderá se valer da ação renovatória em seu benefício, devendo este estar atento aos prazos tendo em vista ser este decadencial, e por tais razões a fundamental importância o locatário conhecer os direitos de permanecer no ponto comercial e não sofrer danos com a sua saída repentina do imóvel.

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Garantias no contrato de locação de imóvel, você conhece todas as modalidades?

 

O artigo 37 da Lei 8245/91 dispõe que o Locador proprietário do imóvel escolha a modalidade de garantia locatícia e não o locatário/inquilino, vejamos:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

 I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia.

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. 

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Portanto, o contrato de locação somente poderá utilizar uma modalidade de garantia locatícia.

A garantia no contrato de locação visa a assegurar ao Locador a satisfação do crédito decorrente da locação, caso o inquilino fique inadimplente, a garantia locatícia será responsável pelo pagamento e satisfação do débito.

Dentre as garantias locatícias mais comuns temos a Caução, Fiança, Seguro Fiança, cessão fiduciária de cotas e fundos de investimentos, assim como: titulo de capitalização, carta fiança ou depósito caução, vejamos cada uma destas modalidades:

CAUÇÃO: podendo ser feita em dinheiro, bem móvel ou imóvel de propriedade do Locatário, oferecidos como garantia das dividas ou que possam a existir em relação à locação, (art. 38, LV da Lei 8245/91). Sendo a caução em dinheiro, não poderá ultrapassar o valor correspondente a 03 (três) meses do valor do aluguel, sendo a caução em bens móveis deverá ser registrado no cartório de notas e, sendo bens imóveis será registrada no cartório de registro de imóveis.

FIANÇA: o fiador é co-responsável pelo pagamento do aluguel, assim como pelos encargos e responsabilidades do contrato de locação, este geralmente é proprietário de imóvel já quitado, não são todas as pessoas que estão dispostas a cederem responsabilidades e assumir riscos como fiador e garantidor em um contrato de locação.

SEGURO FIANÇA:  o seguro fiança geralmente é oferecido por uma seguradora que fica responsável pelo pagamento da locação em caso de inadimplência, quem contrata o seguro fiança poderá parcelá-lo. Esta espécie de garantia locatícia envolve menos burocracia e dispensa a questão do fiador, podendo incluir nesta espécie também custos como IPTU.

CESSÃO FIDUCIÁRIA DE COTAS E FUNDOS DE INVESTIMENTOS: esta garantia é uma garantia real que transfere a titularidade de cotas de fundo de investimento do locatário ou de terceiro cedente para o locador, o qual ficará sob guarda da instituição financeira, que ficará como agente fiduciário, estando estas cotas sujeitas as regras da CVM – Comissão de valores imobiliários.

TITULO DE CAPITALIZAÇÃO: o titulo de capitalização é comprado pelo inquilino locatário ficando vinculado à locação, em havendo inadimplência o titulo poderá ser sacado para cobertura de prejuízos, ou ao término da locação, se tudo estiver em dia, o locatário poderá havendo sobra de recursos, efetuar o levantamento do valor.

CARTA FIANÇA: por esta garantia o banco entrega ao locador uma carta fiança caso o inquilino não pague o aluguel ou encargo da locação, a instituição financeira fica responsável, a carta fiança é atribuída sobre um valor fixo, pré-fixado.

DEPÓSITO CAUÇÃO: nesta modalidade de garantia locatícia o locatário deposito o equivalente a 3 (três) meses do valor da locação em uma caderneta de poupança que ficará em nome do locador, se ao final do contrato o locatário estiver em dia com a locação este valor poderá ser levantado pelo locatário, assim como ocorre no titulo de capitalização, em havendo dividas este valor ficara com o intuito de cobrir o prejuízo pelos débitos, em havendo sobra de valores este poderá ser devolvido ao locatário.

Verificamos aqui às principais modalidades de garantia locatícia, lembrando que um contrato de locação imobiliária deverá ser bem redigido para que expresse para ambas as partes, locador e locatário a devida segurança jurídica, o qual evitará futuros conflitos e pleitos judiciais desnecessários.

 

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A importância do inventário e as consequências de não fazê-lo.

 

A morte de um familiar é um assunto que trás dor e sofrimento a quem está próximo, e quando há a ocorrência do fato o inventário é um assunto que é a principio é evitado de ser abordado pelos familiares mais próximos, haja vista o estado de fragilidade destes.

No entanto, inventário no sentido amplo, significa o ato pelo qual uma pessoa assume o lugar de outra, sucedendo, substituindo-a na titularidade de determinados bens, e ocorre no momento da morte, na sucessão “causa mortis”, refere-se à transmissão do patrimônio (ativo e passivo) do “de cujus” (ou autor da herança) a seus sucessores.

Destaca-se que o inventário poderá ser feito de duas formas, a saber: judicial ou extrajudicial.

A lei nº 11.441/2007 introduziu ao ordenamento jurídico a possibilidade do inventário ser feito de forma extrajudicial, posterior o código de Processo Civil, em seu artigo 982 criou o inventário extrajudicial, a saber:

Art. 982.  Havendo testamento ou interessado incapaz, proceder-se-á ao inventário judicial; se todos forem capazes e concordes, poderá fazer-se o inventário e a partilha por escritura pública, a qual constituirá título hábil para o registro imobiliário.

O inventário extrajudicial é feito em cartório e ocorre quando existe a concordância de todos os herdeiros, e desde que não haja a presença de menores de 18 anos, pois se houver o inventário deverá ser feito de forma judicial.

Já o inventário judicial, previsto no artigo 610 do Código de Processo Civil, “havendo testamento ou interessado incapaz”, proceder-se o inventário judicial obrigatoriamente ou quando há um desacordo entre os herdeiros, ou mesmo um possível reconhecimento de união estável, o qual poderá levar o processo de inventário a um litígio entre as partes.

Mesmo que o “de cujus”, falecido não tenha deixado bens, é necessário que os herdeiros obtenham através da justiça uma declaração sobre a morte, através do inventário negativo, em caso o “de cujus” tiver deixado dívidas, certamente os herdeiros poderão ser cobrados, no entanto os herdeiros somente responderão pelas dívidas até a força da herança.

O inventário deverá ser requerido pelos herdeiros no prazo de sessenta dias a contar a abertura da sucessão, sob pena de incorrer em multa sob o imposto itcmd, imposto de transmissão causa mortis.

Com a abertura de Ação de inventário judicial, o juiz do processo nomeara um inventariante, o qual prestará conta da administração dos bens do espólio, bens do falecido, “de cujus” até a conclusão do processo de inventário.

Se o inventário não for realizado, os bens não poderão ser transmitidos oficialmente aos herdeiros, automaticamente a herança poderá ser bloqueada, os herdeiros ficarão impossibilitados de efetuar qualquer transação bancária, levantamento de valores entre outros atos em nome do “de cujus”,  sem contar a necessidade de informar o Estado sobre o falecimento deste, entre outras consequências pela não efetivação do inventário, como a impossibilidade do cônjuge sobrevivente contrair novo matrimônio e outros atos que certamente trarão prejuízo aos herdeiros.

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